2020年2月21日，东方卫视、北京卫视首播的电视剧《安家》引起了广大观众的热烈讨论，该剧讲述了房产中介房似锦（孙俪饰）从总公司空降到上海静宜门店，与原店长徐文昌（罗晋饰）形成双店长竞争的过程中，既帮助客户买房租房，也见证了客户生活中的喜怒哀乐。今日起，张律师与大家一起追剧，与大家分享剧中买卖房屋的热点问题，以及可能出现的法律风险。《安家》剧照

《安家》第18集，龚先生一再表达善意，表姑太奶奶却始终不肯让步，占据房屋不肯让出。谢亭丰说了个智取的办法，可以让龚先生和表姑太奶奶签个租赁合同，徐文昌提醒道，那个院子在产权上是不存在的，属于违章建筑，构不成合法的租赁关系。如何帮助龚先生处理好卖房事宜？大家再度陷入了惆怅之中......

徐文昌提到的违章建筑，构不成合法的租赁关系，究竟是怎么回事呢？这一期，我们就聊聊租赁关系合法性的话题。一共聊三个话题：租赁合同的基本法律规定；常见的无效租赁关系；如何避免受到无效租赁关系的侵害。《安家》剧照——什么是合法的租赁关系

我们首先来看一看我国法律对租赁合同关系的基本规定。在我们国家《合同法》的第13章，专门规定了租赁合同。我们通常所说的这个租赁合同，是出租人把包括所有动产或者不动产在内的、可以用于租赁标的物的财物（租赁物）交付给承租人使用、收益，承租人支付租金，因此形成的一种合同关系。

当事人签订租赁合同，除了遵守《合同法》第13章关于租赁合同的规定之外，还要遵守《合同法》关于合同有效性的基本规定，尤其是不能出现《合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，例如恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的租赁合同、损害社会公共利益的租赁合同，和违反法律、行政法规的强制性规定的租赁合同等。我们以房屋租赁合同为例，看看我们生活中有哪些常见的无效的租赁合同【为了描述得更加通俗易懂，文中对无效租赁合同的界定比较宽泛】。

常见的无效的租赁合同有：不满八周岁的未成年人（有的虽然超过8周岁但是不满18周岁，对于超出自己认知范围、能力范围的也在此列）及不能辨认自己行为的成年人（例如精神病人）签订的房屋租赁合同。还有：没有获得代理权的情况下订立的房屋租赁合同、未经全部房屋共有人同意而签订的房屋租赁合同、没有经过出租人同意擅自转租而签订的房屋租赁合同。根据《合同法》规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分也是无效的租赁合同。

生活中有一些没有取得建筑工程规划许可证，或者说是没有按照建筑工程规划许可证的规定来进行建设的房屋，出租此类房屋而签订的房屋租赁合同。这就是剧中徐姑姑所指的龚先生老宅中加建的房屋、也就是我们生活中通常所称的违建，将这种房屋出租给承租人而订立的房屋租赁合同也是无效的。现实生活中，刚刚走上社会的工作人员，进城务工的“新都市人”，一方面生活中迫切需求房屋，另一方面不少人又缺少法律常识，那么在订立租赁合同之前呢，就更加要进一步去审查出租人也就是房东的这个资格：如果是房屋的所有权人，要看一看有没有其他共有权人；如果是转租的情况，一定要看一看“二房东”的第一手租赁合同。还有这个房屋，要查清楚是否有房产证，没有房产证的情况下要搞清楚它这个建筑是否合法。《安家》剧照